Por Mariano A. Reissian. Abogado Tº78 Fº279 CPACF. Administrador RPA 14.309
El 23 de febrero de este año, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en su carácter de órgano rector de los administradores de consorcios de CABA, emitió una Disposición – la Nº1146 del año 2024- que establece nuevas pautas de carácter obligatorio en relación al contenido de las liquidaciones de expensas.
En concreto, esta disposición, que modifica al “Modelo Único de Liquidación de Expensas” del GCBA, establece para el administrador la obligatoriedad de incluir en cada una de las liquidaciones que se emitan, por un lado, un código QR o link que remita al sistema de auto consultas de aportes de AFIP (https://www.afip.gob.ar/aportesenlinea/) y por otro, un acceso digital -no menos importante- que remita a “todos los comprobantes respaldatorios de la liquidación de expensas, dentro de los 15 días corridos de efectuado el cierre del período[…]”.
La Disposición, que se funda y reconoce su origen en el artículo 9 inciso f) de la Ley 941, tiene un claro espíritu tuitivo respecto al consorcista/consumidor y en tal sentido constituye un ACIERTO si lo que se busca es garantizar mayores niveles de transparencia en la gestión económica de los representantes legales de los consorcios.
En efecto, el mencionado artículo nueve, establece para los administradores la obligación de “conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma”. La Disposición de la DGDyPC , por su parte, no hace otra cosa que “darle vida” y operatividad a dicho precepto legal, de manera tal que no sea el vecino quien tenga que solicitar al administrador la documentación que considere de interés, sino que, con un criterio de “trasparencia activa” sea éste último el obligado a poner mensualmente a disposición de los propietarios “la documentación que tenga directa relación al período[…]”“[…]debiendo incorporar todos los comprobantes respaldatorios de la liquidación de expensas dentro de los 15 días corridos de efectuado el cierre…”
Aplaudimos entonces esta decisión que constituye otro de los tantos encomiables esfuerzos de la DGDyPC y el GCBA todo, a lo largo de más de dos décadas, en orden a “enderezar” una profesión sobre la que pesa -y no por pocos motivos- el estigma de la deshonestidad.
En el fondo, el gobierno, tiene muy claro que todos los esfuerzos que se hagan en aras a la mayor transparencia en la gestión de los administradores, se verá, a la postre, traducido en expensas más bajas o al menos “más claras” y esto se agradece mucho en un contexto económico como el actual.
Ya en 2018 el Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta- con muy buen tino también- había lanzado una batería de medidas tendientes a alcanzar ese mismo objetivo, pero en aquel caso el mecanismo había sido otro: el de la flexibilización de ciertas normas regulatorias, entonces excesivamente rigurosas, traduciéndose ello en menores gastos para el Consorcio. Dentro de estas medidas, también fue bienvenida la creación de una cuenta gratuita para los edificios de Propiedad Horizontal, ofrecida aún hoy día, por el Banco Ciudad de Buenos Aires.
Dicho esto, debo decir que, en lo personal, considero a esta nueva normativa una oportunidad perdida. Se avanzó enormemente en el camino de la transparencia, es cierto, pero pareciera que nos quedamos a mitad de camino y basta escuchar, puertas adentro, las voces de los propios destinatarios de la medida para entender por que.
El otro día, recibía por parte de una reconocida empresa de procesamiento de expensas que tiene como clientes a millares de administradores de consorcios de esta ciudad, un instructivo conteniendo las “preguntas frecuentes” en relación a la nueva normativa que aquí comentamos pudiendo advertir que, dentro de esas inquietudes -tal vez la más importante de todas- se encontraba la de si a partir de este nuevo régimen, los administradores debíamos poner o no a disposición de los consorcistas los extractos bancarios. La respuesta del titular de la empresa fue contundente: la normativa no lo indica por lo tanto no reviste carácter obligatorio.
Ahora bien, ¿esto es así? Considero que NO, ya que la redacción del artículo 9 inc. f) de la Ley 941 menciona la obligación del administrador de garantizar a los consorcistas el libre acceso a “la documentación del consorcio” y tratándose dicho resumen bancario de una documentación claramente propia del consorcio no veo motivos para que resulte excluida del cotejo por parte de cada uno de los vecinos.
A la misma conclusión llegamos si incorporamos a la exégesis, el “espíritu” o finalidad de la norma. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento. Esto surge del criterio inveterado de la Corte Suprema de Justicia de la Nación a lo largo de más de un siglo.
Está claro entonces que, siendo el fin principal de las normas en análisis, garantizar la transparencia en el manejo de los fondos de los consorcistas, de ningún modo puede admitirse que la disposición excluya explícita o implícitamente a los resúmenes bancarios de la nómina de documentación que debe someterse proactivamente al escrutinio del vecino de la propiedad horizontal.
Este fundamento se refuerza si tenemos en cuenta que dichos extractos bancarios constituyen, desde el punto de vista contable, uno de los principales documentos consorciales imprescindibles a la hora de evaluar o fiscalizar la gestión del patrimonio común.
Imaginemos que existieran dudas acerca de la honestidad del administrador y un propietario quisiera remitir a un contador la documentación pertinente con la finalidad de que éste controle las cuentas, ¿podría el profesional auditar responsablemente la gestión económica del mandatario prescindiendo de los extractos bancarios mensuales? La respuesta es NO.
Por ello, más allá de las buenas intenciones del órgano rector de la Ciudad que ponderamos al comienzo de este texto, pareciera que la norma “se queda a mitad de camino” porque teniendo la oportunidad de mencionar expresamente a la documentación bancaria, como aquella que inexorablemente debe ponerse a disposición del consorcista, NO LO HACE.
En su lugar menciona solamente a “los comprobantes respaldatorios de la liquidación de expensas”, entendiéndose por tales las facturas y –siendo optimistas- los comprobantes bancarios de las transferencias, lo que tampoco, por cierto, surge expresa o inequívocamente de la Disposición.
Dado que el principio general ya había sido establecido por la ley en el citado art.9, el dictado de una reglamentación poco clara e imprecisa, que además arroja dudas acerca de que documentación debe someterse a escrutinio del propietario, constituye, entonces, una verdadera oportunidad perdida, al tiempo que una buena excusa para que profesionales deshonestos o “malos administradores” puedan seguir expoliando, con soberana tranquilidad, los flacos bolsillos de los consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires.
Por Mariano A. Reissian
Abogado Tº78 Fº279 CPACF
Administrador RPA 14.309
La administradora de mi edificio no tiene cta bancaria y no me permite ver documentacion.
Exelente el artículo desarrollado por el Dr. Mariano A. Reissian!!!
Muchas gracias Elvira.
Entiendo que es el Consorcio de Propietarios el titular de la cuenta bancaria y autoriza al Administrador a administrarla en su nombre y representación.